泉州市統(tǒng)管區(qū)開展立體生態(tài)住宅試點(diǎn)實(shí)施方案（試行）（征求意見稿）

　　

　　為進(jìn)一步改善城市人居環(huán)境，建設(shè)美麗泉州，結(jié)合本市實(shí)際，決定在統(tǒng)管區(qū)（鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、洛江區(qū)、臺商投資區(qū)）開展立體生態(tài)住宅試點(diǎn)工作，特制定實(shí)施方案如下：

　　

　　一、目的及意義

　　

　　立體生態(tài)住宅，是將綠色生態(tài)理念注入城市建筑，通過平臺立體綠化，形成戶戶有花園庭院的建筑模式。立體生態(tài)住宅，打破了傳統(tǒng)居住模式，為城市提供了新的居住方案，讓城市建筑與園林景觀相生共融，真正提升人居環(huán)境品質(zhì)。推行立體生態(tài)住宅試點(diǎn)，對推動房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)綠色轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

　　

　　二、總體要求

　　

　　立體生態(tài)住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)符合國家現(xiàn)行相關(guān)住宅規(guī)范及規(guī)定，以保障建筑安全性及城市風(fēng)貌的整體協(xié)調(diào)性為基本原則，因地制宜、以人為本，在經(jīng)濟(jì)、合理、有效利用土地和空間的前提下，按照經(jīng)濟(jì)、適用、安全、綠色、美觀的要求進(jìn)行建設(shè)。

　　

　　三、建設(shè)形式

　　

　　（一）戶屬空中花園：應(yīng)設(shè)置在主體結(jié)構(gòu)外、不得延伸至主體結(jié)構(gòu)內(nèi)凹空間，外挑層高不小于兩個(gè)自然層高，外挑尺寸不小于2.4米且不大于4.0米，設(shè)置在每套住宅的客廳、餐廳外或建筑轉(zhuǎn)角處，并通過設(shè)置視線擋板等形式保障各套住宅私密性（視線擋板進(jìn)深不大于1米、可不計(jì)入附屬構(gòu)筑物占比、不計(jì)容）。戶屬空中花園水平投影面積不得大于該套住宅套內(nèi)建筑面積的30%，綠化部分面積不應(yīng)小于空中花園水平投影面積的30%，覆土厚度根據(jù)種植品種，喬木不小于0.8米，灌木不小于0.5米，草坪、地被不小于0.3米,并布置自動點(diǎn)灌系統(tǒng)。空中花園不封閉、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)、不得分割，且至少應(yīng)有相連兩條外側(cè)邊無實(shí)體圍護(hù)結(jié)構(gòu)，其臨空處應(yīng)設(shè)置欄桿、通透式欄板等安全防護(hù)構(gòu)件，沿開敞面應(yīng)做不小于0.7米進(jìn)深的綠化。

　　

　　（二）共享休閑綠化平臺：共享休閑綠化平臺層高不小于兩個(gè)自然層高，累積水平投影面積不得大于該棟住宅計(jì)容建筑面積的15%，不得與戶屬空中花園相鄰設(shè)置，每層共享休閑綠化平臺應(yīng)作為不少于四戶立體生態(tài)住宅的共享使用空間。除客廳外，戶內(nèi)其他空間不得與共享休閑綠化平臺開門聯(lián)通。綠化部分面積不應(yīng)小于空中花園水平投影面積的30%，覆土厚度根據(jù)種植品種，喬木不小于0.8米，灌木不小于0.5米，草坪、地被不小于0.3米，平臺不封閉、至少一個(gè)長邊臨空、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，不得分割，開敞面無圍護(hù)墻但應(yīng)設(shè)置欄桿、通透式欄板等安全防護(hù)構(gòu)件，沿開敞面應(yīng)做不小于0.7米進(jìn)深的綠化。

　　

　　（三）方案不得設(shè)計(jì)帶有敞開連廊的戶型。立體生態(tài)住宅平層戶型套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于120平方米；躍層戶型套內(nèi)建筑面積應(yīng)不小于180平方米。

　　

　　（四）底層公共休閑空間：建筑底層（除底層設(shè)置商業(yè)及公共配套用房外）設(shè)置層高不低于3.3米、不高于5米的居民公共休閑架空活動空間，且應(yīng)通透設(shè)計(jì)或局部采用透明玻璃材質(zhì)圍合。

　　

　　（五）每套住宅在建筑主體結(jié)構(gòu)外同一方向上僅允許設(shè)置一處空中花園、且空中花園總數(shù)不超過2個(gè)。每層建筑僅允許設(shè)置一處共享休閑綠化平臺。

　　

　　（六）陽臺出挑方向不得設(shè)置戶屬空中花園、設(shè)備板等，或戶屬空中花園內(nèi)及上空不得設(shè)置陽臺、設(shè)備板等。

　　

　　（七）本實(shí)施方案未明確的技術(shù)參數(shù)，執(zhí)行《泉州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和《泉州市人民政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)泉州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 泉州市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅及商辦類建筑建設(shè)管理的通知》（泉政辦明傳〔2021〕75號）。

　　

　　四、適用范圍

　　

　　泉州市統(tǒng)管區(qū)通過公開出讓方式取得的，并在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告、出讓合同及規(guī)劃條件中明確可作為立體生態(tài)住宅的住宅、商住等項(xiàng)目。2023年1月1日至本實(shí)施方案印發(fā)前已出讓的，未違反《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定且未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的泉州市統(tǒng)管區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，由建設(shè)單位提出建設(shè)“立體生態(tài)住宅”試點(diǎn)項(xiàng)目申請，市資源規(guī)劃局可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況予以批準(zhǔn)。本方案印發(fā)后通過公開出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的住宅、商住等項(xiàng)目，在試行期內(nèi)均可參照本方案執(zhí)行。

　　

　　五、規(guī)劃管控

　　

　　（一）若試點(diǎn)建筑采用戶屬空中花園建筑形式，在符合上述關(guān)于戶屬空中花園的要求時(shí)，戶屬空中花園外挑尺寸不大于1.8米的部分，按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計(jì)入容積率和產(chǎn)權(quán)面積；大于1.8米的部分不計(jì)入容積率和產(chǎn)權(quán)面積。每套住宅除戶屬空中花園外，其余類型的陽臺、入戶花園、空中花園、綠化空間投影面積的總量不應(yīng)大于套內(nèi)建筑面積（不含套內(nèi)陽臺建筑面積）的10%，超出10%部分應(yīng)按超出部分的水平投影面積計(jì)入計(jì)容建筑面積。

　　

　　（二）若試點(diǎn)建筑采用共享休閑綠化平臺建筑形式，在符合上述關(guān)于共享休閑綠化平臺的要求時(shí)，允許共享休閑綠化平臺（不含公共配套設(shè)施）面積不計(jì)入容積率和產(chǎn)權(quán)面積。

　　

　　（三）在滿足日照、消防和安全距離規(guī)定要求的前提下，試點(diǎn)項(xiàng)目內(nèi)立體生態(tài)住宅建筑之間的間距及建筑面寬按照共享休閑綠化平臺和戶屬空中花園外挑尺寸的二分之一范圍線進(jìn)行計(jì)算；立體生態(tài)住宅建筑與地塊外建筑及與地塊內(nèi)非立體生態(tài)住宅建筑的間距應(yīng)按照共享休閑綠化平臺和戶屬空中花園的最外邊緣計(jì)算。立體生態(tài)住宅建筑退用地紅線、道路紅線、綠地等退讓控制按照共享休閑綠化平臺和戶屬空中花園外挑尺寸的二分之一范圍線進(jìn)行計(jì)算。

　　

　　（四）立體生態(tài)住宅的建筑密度可按首層建筑物基底面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。

　　

　　（五）立體生態(tài)住宅的空中綠化面積按20%折算計(jì)入項(xiàng)目綠地指標(biāo)，但折算后的綠地面積不得超出項(xiàng)目總綠地面積的20%。鼓勵(lì)實(shí)施屋頂綠化。

　　

　　（六）建筑之間的日照間距應(yīng)符合現(xiàn)行國家、省、市有關(guān)規(guī)定，并按照以下原則進(jìn)行計(jì)算：

　　

　　1. 當(dāng)立體生態(tài)住宅作為遮擋物時(shí)，日照計(jì)算的遮擋面應(yīng)為戶屬空中花園和共享休閑綠化平臺的最外邊緣；

　　

　　2. 當(dāng)立體生態(tài)住宅作為被遮擋物或自遮擋時(shí)，日照計(jì)算的被遮擋面應(yīng)為建筑物主體外邊緣。

　　

　　六、保障措施

　　

　　（一）項(xiàng)目設(shè)計(jì)

　　

　　1．市資源規(guī)劃局在項(xiàng)目方案技術(shù)審查階段按本方案及國家、省、市相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核。

　　

　　2．市城管局根據(jù)植物生長習(xí)性和類型，制定立體生態(tài)住宅試點(diǎn)項(xiàng)目綠化指南，包括適宜種植植物品種參考清單、配置標(biāo)準(zhǔn)、種植土要求及種植技術(shù)要點(diǎn)等。

　　

　　3．試點(diǎn)項(xiàng)目的戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺應(yīng)制定增加綠化方案設(shè)計(jì)專篇方案，方案應(yīng)充分考慮綠化種植方式防墜落、防臺風(fēng)等防護(hù)措施，納入建筑設(shè)計(jì)方案技術(shù)審查范圍，由市城市管理局審核并在方案評審會后2個(gè)工作日內(nèi)出具書面審查意見。

　　

　　4. 項(xiàng)目附屬綠地和戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺、屋頂綠化等綠化專項(xiàng)施工圖應(yīng)與項(xiàng)目主體工程一并送審。經(jīng)審查通過后，建設(shè)單位應(yīng)于5個(gè)工作日內(nèi)報(bào)市城管局備案，作為綠化竣工驗(yàn)收的依據(jù)。

　　

　　5. 戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺的防水、排水設(shè)計(jì)應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)規(guī)定，做好防雨污混接、泥沙過濾等措施，并確保結(jié)構(gòu)安全。

　　

　　（二）項(xiàng)目實(shí)施與驗(yàn)收

　　

　　1. 項(xiàng)目配套綠化施工期間，市城管局應(yīng)將項(xiàng)目配套綠化列入城市綠化工程質(zhì)量監(jiān)管范圍，組織對項(xiàng)目附屬綠地、戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺等的建設(shè)開展施工質(zhì)量與安全監(jiān)督。

　　

　　2. 在項(xiàng)目申請竣工驗(yàn)收前須完成附屬綠地、戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺等綠化實(shí)施工程，市城管局負(fù)責(zé)現(xiàn)場核實(shí)，并出具書面意見，對附屬綠地、戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺等綠化實(shí)施情況進(jìn)行把關(guān)。

　　

　　3.由市住建局牽頭聯(lián)合驗(yàn)收，市資源規(guī)劃局、城管局、市委軍民融合辦市國動辦等部門按職責(zé)同步開展聯(lián)合驗(yàn)收，將試點(diǎn)項(xiàng)目的戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺等特有部分及項(xiàng)目附屬綠化實(shí)施情況納入建筑主體工程項(xiàng)目同步實(shí)施、同步驗(yàn)收。

　　

　　4.聯(lián)合驗(yàn)收不合格的不享受試點(diǎn)支持政策，存在違法違規(guī)行為的由市資源規(guī)劃局、住建局、城管局等執(zhí)法部門按職責(zé)分工依法依規(guī)查處。

　　

　　（三）批后監(jiān)管

　　

　　1.開發(fā)建設(shè)單位須嚴(yán)格按照建筑設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行施工建設(shè)，不得擅自變更。同時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位要將戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺的用途及業(yè)主、物業(yè)公司相關(guān)義務(wù)和責(zé)任納入房屋銷售合同和物業(yè)管理合同，明確業(yè)主及物業(yè)公司的后期管理和維護(hù)義務(wù)，并取得購房業(yè)主承諾書，嚴(yán)禁業(yè)主私自改變用途，違法違規(guī)封閉（含陽光房）戶屬空中花園和共享休閑綠化平臺；戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺的綠地嚴(yán)禁業(yè)主擅自破壞、占用或大規(guī)模改變植物配置；嚴(yán)禁任何人在戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺內(nèi)使用燃?xì)鉅t等易燃易爆物品。同時(shí)，還需在戶屬空中花園、共享休閑綠化平臺內(nèi)配置滅火器等消防設(shè)備。

　　

　　2.住建部門應(yīng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)依合同約定加強(qiáng)對戶屬空中花園和共享休閑綠化平臺的后期管理，勸導(dǎo)業(yè)主按照規(guī)范使用，保障立體生態(tài)住宅正常運(yùn)行，對違規(guī)行為及時(shí)上報(bào)有關(guān)部門進(jìn)行查處。

　　

　　3.市資源規(guī)劃局、住建局、城管局等執(zhí)法部門按職責(zé)分工加大對試點(diǎn)項(xiàng)目的批后監(jiān)管力度，對違法違規(guī)建設(shè)行為“零容忍”，對驗(yàn)收后私自改變戶屬空中花園和共享休閑綠化平臺用途的違法違規(guī)改造行為，應(yīng)重點(diǎn)查處，依法依規(guī)處理。

　　

　　4.屬地區(qū)政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）應(yīng)對立體生態(tài)住宅的空中花園、共享休閑綠化平臺進(jìn)行日常巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)制止，依法查處違法建設(shè)行為，并告知住建、城管部門。

　　

　　5.對于未出售的房屋，由該項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)管理和維護(hù)戶屬空中花園。已售出但未裝修或未入住的房屋由物業(yè)公司負(fù)責(zé)閑置期間的管理和維護(hù)，待業(yè)主入住后再行移交管護(hù)。該條款房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)寫入商品房購銷合同，明確不同階段戶屬空中花園的管護(hù)責(zé)任主體，確保空中花園植物正常生長、維護(hù)到位。

　　

　　七、附則

　　

　　1．本方案由市資源規(guī)劃局、住建局、城管局負(fù)責(zé)解釋。

　　

　　2．本方案自印發(fā)之日起施行，試行期兩年，試行期間根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)調(diào)整補(bǔ)充，各縣市區(qū)可參照執(zhí)行或結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定具體實(shí)施方案。原《泉州市中心城區(qū)開展立體生態(tài)住宅試點(diǎn)實(shí)施方案（試行）》（泉資規(guī)函〔2024〕12號）同時(shí)廢止。