自2017年“限價(jià)”政策以來，泉州房價(jià)體系經(jīng)歷了2次重新構(gòu)建：

　　

　　第一次：2020年底，泉州房價(jià)突破2萬門檻，定調(diào)了城東2萬+價(jià)值格局，多個(gè)區(qū)域限價(jià)也全面上漲。

　　

　　第二次：2023年7月，泉州中心市區(qū)從“改善”作為房價(jià)突破口，還是在城東，推出了首幅破3萬+的地塊，最高限價(jià)達(dá)到37470元/㎡。

　　

　　有趣的是，這兩次限價(jià)突破的著力點(diǎn)都是在城東東星板塊。單從這一點(diǎn)出發(fā)，除了印證東星土儲豐富，是否對片區(qū)未來價(jià)值也多了一些期待。

　　

　　今天，我們不妨就來看一下，“限價(jià)”6年后，各板塊的漲幅又是如何？接下來，限價(jià)穩(wěn)步上漲后，購房者又該如何選擇？

　　

　　破與立

　　

　　泉州正進(jìn)行一輪房價(jià)重塑

　　

　　從1萬出頭、到2萬+、再到突破3萬門檻，泉州多個(gè)區(qū)域房價(jià)在這6年歷經(jīng)多輪的更新。那么當(dāng)前泉州各大熱門板塊房價(jià)又是如何變化的？

　　

　　「 東海板塊 」

　　

　　最高限價(jià)：23000元/㎡

　　

　　改善最高限價(jià)：29900元/㎡

　　

　　東海最高限價(jià)為即將在本月底出讓的豐2023-25號地塊，位于后埔板塊，全盤規(guī)劃改善戶型（180㎡+），最高限價(jià)29900元/㎡（在限價(jià)23000元/㎡的基礎(chǔ)上上浮30%）。這是中心市區(qū)推出的第一幅純改善地塊。

　　

　　中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的新房基本已交房，二手房價(jià)對比當(dāng)初買入價(jià)格基本實(shí)現(xiàn)了翻一番，這也是東海高熱度的重要因素之一，一二手價(jià)差紅利明顯。另一方面，各小區(qū)二手房價(jià)差距不大，也源于互為“競品”，同屬于一個(gè)片區(qū)，享受到的包括教育配套在內(nèi)都是一致的，因此購房者也會根據(jù)更低的價(jià)格或其他因素綜合考量。

　　

　　中央活力區(qū)是當(dāng)前東海土地供應(yīng)主力，首幅商品房地塊限價(jià)直接破2萬（城建水墨觀海）；第二幅出讓的地塊全盤規(guī)劃改善房源，限價(jià)直奔3萬。對于后續(xù)地塊出讓的限價(jià)也有了更多想象空間。

　　

　　

　　「 城東板塊 」

　　

　　最高限價(jià)：24998元/㎡

　　

　　改善最高限價(jià)：37470元/㎡

　　

　　城東最高限價(jià)為保利隆恩百宏清源瑧悅，位于南埔山片區(qū)，限價(jià)24998元/㎡，預(yù)計(jì)將于年底開盤；改善型房源最高限價(jià)37470元/㎡（在限價(jià)24980元/㎡的基礎(chǔ)上上浮30%），為廈門國貿(mào)項(xiàng)目，位于東星板塊，這是中心市區(qū)推出的第一幅規(guī)劃改善房源的地塊。

　　

　　城東二手房價(jià)對比東海來看，整體在3萬左右徘徊，2個(gè)區(qū)域價(jià)格更為堅(jiān)挺-三實(shí)小學(xué)區(qū)房&南濱江區(qū)域。

　　

　　目前城東新房供應(yīng)集中在南埔山和東星板塊，片區(qū)都處于開發(fā)建設(shè)階段。

　　

　　土地市場，期待值更高的為南濱江，城東學(xué)園+濱江景觀優(yōu)勢，也被視為城東最高價(jià)值的地塊，或?qū)⒃趦r(jià)格上有一個(gè)更高的突破。

　　

　　

　　「 市區(qū)板塊 」

　　

　　最高限價(jià)：20570元/㎡

　　

　　自2022年保利華創(chuàng)雲(yún)上開盤之后，中心區(qū)域已斷供1年多。位于津淮街旁的盛冠海富尊邸入市時(shí)間不明確。中心區(qū)域寸土寸金，新地塊也建立在城市更新的基礎(chǔ)之上。

　　

　　

　　「 北峰板塊 」

　　

　　最高限價(jià)：16900元/㎡

　　

　　北峰最高限價(jià)為城建水墨芳華，位于西華洋片區(qū)，限價(jià)16900元/㎡，目前在售。

　　

　　目前片區(qū)內(nèi)二手房較為堅(jiān)挺的是靠近江濱北路的泉州萬科城項(xiàng)目，品質(zhì)較好+小區(qū)周邊生活配套完善，因此掛牌價(jià)也基本在2萬+。

　　

　　目前北峰重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域是靠近動車站的西華洋片區(qū)，片區(qū)還處于建設(shè)開發(fā)階段，新盤去化也較為困難，預(yù)計(jì)后期出讓地塊限價(jià)漲幅空間較小。

　　

　　

　　「 江南板塊 」

　　

　　最高限價(jià)：17000元/㎡

　　

　　江南最高限價(jià)為中建遠(yuǎn)南項(xiàng)目，位于繁榮片區(qū)，限價(jià)17000元/㎡，暫未入市。

　　

　　值得關(guān)注的是，從去年6月到今年9月，片區(qū)房價(jià)從14752元/㎡→15900元/㎡→16000元/㎡→17000元/㎡，1年時(shí)間上漲了2248元；尤其是隨著“戰(zhàn)江南”的火熱建設(shè)，未來限價(jià)或?qū)⒗^續(xù)攀升。

　　

　　據(jù)悉，中建遠(yuǎn)南地塊將與國貿(mào)合作開發(fā)，對比周邊建發(fā)項(xiàng)目二手房價(jià)，1.7萬的新房限價(jià)還是具備一二手倒掛空間的。

　　

　　

　　「 洛江板塊 」

　　

　　最高限價(jià)：16900元/㎡

　　

　　洛江最高限價(jià)為書香聯(lián)宇，位于萬安片區(qū)，限價(jià)16900元/㎡，已獲批預(yù)售。

　　

　　萬安核心區(qū)因與城東無縫銜接，周邊還匯聚洛江最好的教育資源、生活配套成熟且完善，因此新房入市熱度較高。

　　

　　目前開發(fā)重點(diǎn)為陽江新城，片區(qū)建設(shè)進(jìn)程偏慢，因此新房去化也比較慢，但因單價(jià)較低，也吸引一波剛需自住客戶進(jìn)行選擇。預(yù)計(jì)后續(xù)是地塊限價(jià)漲幅空間較小。

　　

　　

　　「 晉東板塊 」

　　

　　最高限價(jià)：17178元/㎡

　　

　　晉東最高限價(jià)為建發(fā)泉州灣海&保利湖心璞悅，限價(jià)17178元/㎡，這也是晉江新房的最高限價(jià)，已入市暫未開盤。

　　

　　根據(jù)規(guī)劃，晉東新區(qū)一線沿湖及一線臨海還有多幅地塊未推出，預(yù)計(jì)后續(xù)會在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步上漲；與東海一橋之隔（晉江隧道規(guī)劃中）的區(qū)位優(yōu)勢，也為片區(qū)未來價(jià)值賦予更多的空間。

　　

　　

　　「 池店板塊 」

　　

　　最高限價(jià)：16900元/㎡

　　

　　池店最高限價(jià)為將于11月1日拍地的P2023-33號地塊，限價(jià)16900元/㎡。

　　

　　目前池店南片區(qū)已發(fā)展成熟，小區(qū)基本已交房，陸續(xù)有房源可入市銷售，掛牌價(jià)基本在1.8萬左右。

　　

　　當(dāng)前片區(qū)開發(fā)重點(diǎn)為池店中片區(qū)，近半年2次土地，限價(jià)從16538元/㎡→16900元/㎡，限價(jià)也是穩(wěn)步上漲中，預(yù)計(jì)后續(xù)陸續(xù)突破1.7萬的門檻。

　　

　　

　　限價(jià)上漲后，3大變化值得關(guān)注

　　

　　可以明顯看出，泉州環(huán)灣核心區(qū)新房限價(jià)逐步定格在1.7萬這一門檻上。

　　

　　把時(shí)間拉回到2017年，1.7萬正是當(dāng)時(shí)入手市區(qū)的門檻，那一年，市區(qū)萬達(dá)板塊的刺桐一號和中駿天璟開盤均價(jià)便是1.7萬。

　　

　　限價(jià)穩(wěn)步上漲趨勢，并且在改善進(jìn)行一個(gè)突破。在這新一輪的房價(jià)重新構(gòu)建中，有3點(diǎn)值得我們重點(diǎn)關(guān)注。

　　

　　1、“限價(jià)”為指導(dǎo)價(jià)，能否頂著限價(jià)賣還是要看開發(fā)商本事和市場接受度

　　

　　在當(dāng)前這一輪行情中，除了中心市區(qū)外，周邊縣市新房項(xiàng)目銷售價(jià)格對比限價(jià)略有下調(diào)。

　　

　　接下來，中心市區(qū)多幅高限價(jià)地塊將陸續(xù)入市，在拿地之際“限地價(jià)”也會開發(fā)商預(yù)留了更多空間，因此在整體信心不足的市場大環(huán)境下，定價(jià)也會更顯謹(jǐn)慎。如南埔山近2.5萬、東星超3.7萬、后埔近3萬的限價(jià)或都將成為一個(gè)參考價(jià)，首開價(jià)格或許會低于限價(jià)。

　　

　　2、限價(jià)紅利正逐步消失，部分區(qū)域新房限價(jià)超過二手房價(jià)

　　

　　眼下可見的是，新房限價(jià)走高、二手房還處于中低位狀態(tài)，部分區(qū)域一二手價(jià)差縮小：典型如東海/城東一二手價(jià)差大概在5-7千左右、江南價(jià)差在2千左右、陽江/晉東等區(qū)域已基本沒有價(jià)差；如果是從改善限價(jià)來看，城東和東海也基本相當(dāng)于無一二手倒掛優(yōu)勢，甚至城東新房還超過了當(dāng)前的二手房價(jià)。

　　

　　可以說，泉州“限價(jià)紅利”正在消失。在此行情下，新房/二手房齊流通，也給了購房者更多的選擇機(jī)會。

　　

　　3、板塊間房價(jià)差距拉大，核心區(qū)從改善進(jìn)行限價(jià)突破

　　

　　隨著限價(jià)不斷突破，核心區(qū)與周邊縣市板塊間的價(jià)差逐漸拉大。

　　

　　3萬+/㎡：東星（改善房源）

　　

　　2萬+/㎡：東海、城東、市區(qū)

　　

　　1.69萬+/㎡：北峰、洛江萬安、鯉城江南、晉江池店、晉江晉東

　　

　　1.4萬+/㎡：洛江陽江、臺商湖東/海江、晉江科創(chuàng)/高鐵/濱江商務(wù)區(qū)/市區(qū)

　　

　　1萬+/㎡：晉江紫帽、晉江新塘、臺商張坂、

　　

　　1萬/㎡以下：洛江河市/羅溪/馬甲

　　

　　趨勢明顯：①泉州市區(qū)三個(gè)2萬+區(qū)域正向3萬+這一門檻邁進(jìn)；1.7萬將成主城上車門檻；1.4萬左右及以下的區(qū)域，限價(jià)將繼續(xù)維持在這一基準(zhǔn)上。②晉江核心區(qū)正陸續(xù)突破1.6萬門檻，朝著1.7萬邁進(jìn)。