值得注意的是，上述人士還向本報記者透露，目前北京保利尚未確定2015年的具體銷售目標，但可以確定的是，未來幾年，北京將是保利地產重點布局城市，而且北京保利公司承擔著保持市場份額增長和新產品系實驗基地的任務。

 

　　鑒于此，保利地產2015年在北京將加大推貨量，預計將有10個項目同時銷售，包括續銷項目和純新項目，而與2014年不同的是，北京保利將加大商業地產項目入市貨值，其占銷售總量的比例可能提升至30%左右。

 

　　提高頂級豪宅項目入市量

 

　　實際上，在北京保利斬獲的112.6億元的銷售業績中，其位于北三環薊門橋的頂級豪宅項目保利海德公園單盤即貢獻簽約銷售額21.91億元，成交均價每平方米高達8.25萬元，這讓首度進軍頂豪市場的保利地產嘗到了甜頭。

 

　　對此，亞豪機構總監郭毅向記者表示，2014年北京樓市呈現“低端冷、高端熱”的局面。據郭毅透露，在剛需產品（總價300萬元以下項目）、首次改善性產品（總價300萬元至500萬元）成交量下降幅度分別超過47%和46%的情況下，總價1000萬元-3000萬元的豪宅成交量下降幅度更低一些，但該類產品成交均價上漲了10%。

 

　　而總價3000萬元以上的頂級豪宅卻呈現“量價齊漲”的現象。據郭毅透露，總價3000萬元以上的頂級豪宅市場成交量同比上漲了21%，成交價格同比上漲10%。

 

　　顯然，北京保利的頂級豪宅項目在這一輪窗口期中搶得了先機，正如郭毅所示，定價合理激發了需求釋放。

 

　　“2015年，保利海德公園項目將清盤，目前該項目剩下約10億元貨量，預計銷售價格將漲至9萬元以上。”保利地產相關人士向本報記者透露，北京保利首度挑戰豪宅項目業績和周轉速度的雙高后，將提高豪宅的投資量，今年保利首開聯合開發的東壩地塊將入市，其銷售單價最低也將超過10萬元/平方米。
 

　　據記者了解，該地塊是2013年11月份保利首開聯合體以21億元競得的，其折合樓面價約3.7萬元/平方米，但配建了大量自住房。據悉，該項目為城市別墅產品，可售商品房僅116套，將在單套總價3000萬元區間參與2015年北京豪宅大混戰的戰場。

 

　　多元化布局爭市場份額

 

　　事實上，保利地產并不是以做豪宅產品見長，其更善于做剛需和改善類住宅，但保利地產在戰略布局上非常重視一線城市的市場份額占比，其中北京市場尤為重要。

 

　　然而，對于北京的土地市場來說，土地成本高，土地用途規劃復雜，并不是開發商能夠左右的。所以，對于想在北京樓市占得一席之地的開發商來說，若把目標定在每年都保住百億元的銷售規模和市場份額遞增式擴張上，得有擅長開發各種業態產品的能力。

 

　　“2015年，北京保利在售項目將達到10個，剛需、改善類住宅、頂級豪宅、自住房和保障房、寫字樓等商業地產項目都將涉及。”北京保利某負責人向《證券日報》記者透露，與2014年相比，今年北京保利項目布局將呈現多元化局面，不僅產品業態較多，鋪開的區域也較為全面。

 

　　不過，要想擴大市場份額，增加土地儲備保證有足夠的項目釋放是關鍵，但對于2014年北京的土地市場來說，土地出讓總金額達到1917億元，創有史以來的新高，開發商拿地競爭非常激烈。但樓市成交量卻非常冷淡，據郭毅透露，2014年全年土地成交總金額占房地產銷售總額的比值高達72%，這足以看出開發商拿出了更多的資金去購買土地，而地價太高則導致開發商資金鏈緊張。

 

　　對此，北京保利上述人士向本報記者透露，優質地塊今年保利都會考慮去拿，因為要滿足未來兩三年甚至更長時間的發展。至于拿地資金方面，保利地產各個城市公司不會專門預留拿地資金，“我們的拿地資金都是集團調配的，不用太多地考慮這個問題”。

 

　　（海西地產網 徐曉虹輯）