安信證券在房地產行業中期策略研究報告中指出，在行業調整完成前，機會以反彈為主，預計未來險資與產業資本大規模進入白馬地產股是大概率事件，在產業資本和以保險（放心保）為代表的偏價值投資的長線資金的沖擊下，A股對地產公司的投資理念會從趨勢逐步轉為價值投資。

　　降房價還是降業績？今年上半年，受低迷樓市影響的上市房企，將面臨上述艱難的選擇。在已經公布上半年業績預告的28家上市房企中，有15家業績預降，其中9家預虧。與年初相比，A股標桿房企年中出現了降價跑量的情況，萬科、金地的銷售均價在年中出現下滑。

　　而對于今年下半年房地產板塊的投資機會，研究機構并不樂觀。華融證券認為，從上市房企今年上半年的各項指標來看，房地產業績增速放緩，行業基本面較為低迷的狀況仍將持續。安信證券也認為，當下房地產行業調整僅是前期，博弈政策V字翻轉的風險很大。

　　15家上市房企

　　業績預降

　　據中國基金報記者統計，截至7月3日，有28家上市房企公布了今年上半年的業績預告，15家將面臨虧損或業績下滑。從預虧的上市房企去年營收規模來看，有12家為小型房企，2013年營收區間為1016萬元~90719萬元，預虧金額為200萬~18000萬元。

　　其中，今年上半年預計凈利潤下降幅度最大的上市房企為榮豐控股，預虧金額約1800萬元~2200萬元，而公司去年上半年尚有盈利134.59萬元，同比下降1437.4%~1734.59%。這家于2008年由石化企業改制重組轉型而來的房地產開發商，五年內首次出現單季度虧損。

　　有3家規模超過10億的上市房企預虧，分別為嘉凱城、高新發展和南通科技，嘉凱城與高新發展預虧最高金額為1.3億元和2000萬元，南通科技預告上半年虧損，但未披露金額。

　　不僅是中小型房企，對于A股市場的標桿房企來說，各項財務指標也出現下滑。從招保萬金的銷售金額和銷售面積來看，除萬科外，其他三家的銷售金額和銷售面積均出現雙降。

　　今年上半年，萬科累計銷售金額已超千億，完成當年銷售目標的51%。萬科1~6月累計實現銷售面積821.2萬平米，銷售金額為1009.1億元，分別同比增長14.6%和20.6%。財務指標的增長源于萬科的降價跑量策略，萬科今年6月份銷售均價為1.11萬元/平米，與今年1月銷售均價1.42萬元/平米相比，下降22%。

　　截至7月4日，招商地產、保利地產和金地集團公布了前5個月的銷售業績。從今年1~5月份的業績來看，招商地產、保利地產和金地集團的銷售面積和銷售金額均出現同比下滑。招商地產前5月實現銷售面積101.09萬平米、簽約銷售金額143.26億元，分別同比減少9.52%和2.56%。保利地產前5月簽約面積和金額分別為382.23萬平方米、486.18億元，分別同比減少16.98%和5.29%。金地集團前5月銷售簽約面積和金額分別為95.6 萬平米和126.6億元，分別同比減少13.4%和11.2%。

　　面對銷售面積、金額雙降的局面，金地集團也采取了以價換量的策略。今年5月的銷售均價為1.24萬元/平米，與1月銷售均價1.41萬元/平米相比，降低12%。

　　龍頭萬科

　　強勢難掩板塊行情低迷

　　銀河證券的研究報告顯示，今年上半年房地產指數累計上漲1.8%，跑贏大盤約9%。但在CRIC克而瑞研究中心發布的2014年上半年中國房地產企業銷售前五十強中，上榜的17家A股上市房企中僅有4家跑贏了房地產指數，分別為金地、華夏幸福(600340,股吧)、金融街(000402,股吧)及萬科，其中龍頭萬科上半年漲幅為8.64%，給板塊指數貢獻了大部分漲幅。而在上榜的17家A股上市房企中，股價跌幅前五位分別為招商、濱江、建發、金科及中糧，累計跌幅均超過12%，大幅跑輸大盤。

　　CRIC克而瑞研究中心資料顯示，華夏幸福實現200億元銷售額，首次超越招商地產和金地集團，躍居A股上市房企銷售排名第三。受益于新型城鎮化和京津冀概念，華夏幸福成為華融證券、安信證券等多家券商推薦買入的地產股。

　　對于今年下半年A股房地產板塊的投資策略，安信證券認為行業調整僅是前期，博弈政策V字翻轉的風險很大。

　　安信證券在房地產行業中期策略研究報告中指出，在行業調整完成前，機會以反彈為主，預計未來險資與產業資本大規模進入白馬地產股是大概率事件，在產業資本和以保險為代表的偏價值投資的長線資金的沖擊下，A 股對地產公司的投資理念會從趨勢逐步轉為價值投資。機會集中在三類企業，一是傳統的一、二線龍頭企業；二是盈利雖不突出，但資產質量較好、股價嚴重低于重估凈資產甚至賬面凈資產的企業；三是京津冀及轉型主題涉及的房企。

　　華融證券則認為，下半年房價漲幅壓力將繼續縮小，調控政策有望繼續放松，但目前市場已有一定預期，政策局部放松對基本面影響也相當有限。建議關注銷售增速較高、業績增長穩定的全國布局龍頭企業以及受益新型城鎮化、在經濟發達二三線城市具有競爭優勢的企業。

　　并購井噴

　　數量同比翻4倍

　　與低迷的樓市相對比的是，并購市場正風起云涌。“房地產的并購時代已經來臨，今年的并購市場非常火熱。”深圳（樓盤）創東方投資總監張宸對記者表示。

　　在A股市場，2014年上半年，已完成的并購房企的交易高達75宗，交易總額累計達到175億元，與2013年上半年相比，交易數量翻了4倍，交易金額增長62%，已超過去年全年的并購數量和總金額。截至6月份，未完成的并購交易尚有120宗，涉及金額550億元。2013年全年，以房企為并購標的的交易總數量為35宗，交易金額為142億元。

　　在今年上半年已完成的并購交易中，金額最大的一筆來自迪馬股份(600565,股吧)的重組。房企再融資開閘之后，首家獲得證監會審批通過重組方案的迪馬股份，向控股股東東銀集團等三家企業合計定增約11.79億股，收購四家地產公司估值約為41.51億元的資產，同時配套融資13.83億元。

　　PE在并購浪潮中獲益匪淺。借國資改革的春風，弘毅上海（樓盤）基金作為戰略投資者，入股上海地方國企城投控股(600649,股吧)，以17.9億元收購上海城投持有的城投控股10%股權。

　　大型房企借殼上市也將成為下半年并購的主角。在尚未完成的交易當中，綠地集團、藍光集團將分別向金豐投資(600606,股吧)和迪康藥業(600466,股吧)注入地產資產，價值分別為667億元和79億元。截至7月3日，綠地集團借殼金豐投資已經通過股東大會，即將遞交證監會審批，而藍光地產借殼迪康藥業則已被證監會審理，尚未公布審批結果。

　　（海西地產網 吳淑惠輯）