2014年5月20日上午，福州首次土地公開(kāi)拍賣(mài)，除2014-04號(hào)地塊暫緩出讓以外，其余4幅地塊均成功出讓?zhuān)�出讓總金額達(dá)48.44億元。其中，保利（福建）房地產(chǎn)有限公司以底價(jià)17.8億元競(jìng)得宗地2014-01號(hào)鼓樓舊屋區(qū)改造地塊；正榮集團(tuán)有限公司以24.2億元競(jìng)得2014-02號(hào)橫嶼7#地塊；福州市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司以底價(jià)6.15億元競(jìng)得2014-03號(hào)火車(chē)南站西廣場(chǎng)南側(cè)地塊；利嘉（福建）國(guó)際貿(mào)易有限公司以底價(jià)2940萬(wàn)元競(jìng)得2014-05號(hào)“海峽醫(yī)藥城”項(xiàng)目周邊城市道路地下空間地塊。

　　福州住宅用地存量有限

　　今年或主打舊屋改造地塊

　　參與此次拍賣(mài)會(huì)的一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“雖是2014年首拍，但勉強(qiáng)算是平穩(wěn)開(kāi)局。”歸根結(jié)底，還是與出讓地塊特點(diǎn)有密切關(guān)系。【相關(guān)閱讀：福州市2014首次土地拍賣(mài) 4幅地賣(mài)出48.44億元】

　　“2014-01號(hào)地塊市場(chǎng)反響不激烈，其實(shí)在預(yù)期之內(nèi)。”該業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這一地塊商務(wù)辦公和住宅用地僅16.5萬(wàn)平方米，扣除拆遷安置房后，還要按照不低于5%的比例配建公共租賃住房，并全部回購(gòu)。如此一來(lái)，實(shí)際樓面價(jià)格可能達(dá)到1.5萬(wàn)元/平方米，留給開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間已相當(dāng)有限。

　　此外，這個(gè)地塊被分割成四個(gè)地塊出讓?zhuān)�不�?guī)則且面積小，不容易整體規(guī)劃，商業(yè)價(jià)值不算太好。這樣來(lái)看，開(kāi)發(fā)商只有在功能設(shè)計(jì)和用途的合理配置上精打細(xì)算來(lái)增加利潤(rùn)空間。“未來(lái)有可能會(huì)將商務(wù)辦公部分全部改為小戶(hù)型住宅。”該業(yè)內(nèi)人士分析。

　　盡管2014-02號(hào)地塊競(jìng)得人在交地時(shí)要交1個(gè)億的履約保證金，但仍被多位競(jìng)拍者看好。

　　該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“主要是看好化工路橫嶼片區(qū)的商業(yè)前景。目前，這里已有泰禾大型商業(yè)綜合體進(jìn)入，周邊也有多塊住宅用地，同時(shí)這里又是東三環(huán)進(jìn)出節(jié)點(diǎn)，未來(lái)必將形成東部城區(qū)又一商圈。”

　　通過(guò)此次拍賣(mài)會(huì)也能發(fā)現(xiàn)，今年福州樓市異動(dòng)已超4個(gè)月，現(xiàn)已傳導(dǎo)至上游土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期變化明顯，加之資金鏈趨緊，“拿地也變得越來(lái)越謹(jǐn)慎了。”

　　扶碧娟表示，縱觀近年來(lái)福州土地市場(chǎng)，商辦土地的占比在逐年加大，20日出讓的4幅地塊中，僅2014-01號(hào)地塊有住宅用地屬性，其余均為商辦土地。本次土地拍賣(mài)有3幅地塊均以底價(jià)成交，延續(xù)了2013年土地拍賣(mài)境況，除非地塊優(yōu)質(zhì)，否則開(kāi)發(fā)商均保持著理性的態(tài)度，不會(huì)盲目爭(zhēng)搶。

　　據(jù)記者了解，今年下半年，福州還將集中公開(kāi)出讓部分市區(qū)地塊。一位不愿透露姓名的知情者稱(chēng)，“年內(nèi)，晉安區(qū)連潘舊屋區(qū)、倉(cāng)山城門(mén)和三叉街片區(qū)、晉安奧體片區(qū)等都將啟動(dòng)整體改造，而福州住宅土地存量越來(lái)越有限，今年的住宅用地或?qū)⑷�部從舊屋改造地塊提供。”

　　觀點(diǎn)

　　相比之前在各種市場(chǎng)都可以拿地，目前企業(yè)更加集中在一線(xiàn)城市和廈門(mén)等少數(shù)二線(xiàn)城市拿地，這也反映了整個(gè)市場(chǎng)的不景氣。這種分化也是市場(chǎng)出現(xiàn)危險(xiǎn)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。【相關(guān)閱讀：2014年福州首次土地出讓 福房網(wǎng)實(shí)景照大全】

　　——中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉

　　當(dāng)前，盡管部分城市相關(guān)部門(mén)已出面辟謠，但是總體而言，“研究放寬限購(gòu)政策“或許成為相關(guān)部門(mén)短期內(nèi)擺脫這種還債險(xiǎn)局的探索之路。

　　——同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉

　　數(shù)據(jù)

　　同策咨詢(xún)研究部通過(guò)對(duì)45個(gè)樓市限購(gòu)城市2013年土地財(cái)政依賴(lài)度（土地財(cái)政依賴(lài)度=城市土地出讓金/城市一般性財(cái)政收入×100%）研究發(fā)現(xiàn)：

　　45個(gè)樓市限購(gòu)城市的土地財(cái)政依賴(lài)度較高的（超過(guò)80%）共13個(gè)城市，依次是杭州、佛山、南京、長(zhǎng)沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟(jì)南、徐州、寧波、溫州、成都，其中，杭州、佛山、南京、長(zhǎng)沙4個(gè)城市超過(guò)100%，杭州的土地財(cái)政依賴(lài)度高達(dá)156.4%。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前傳聞救市的城市已經(jīng)超過(guò)10個(gè)，其中政策明確落地的城市也已經(jīng)達(dá)到了6個(gè)。最新的一個(gè)城市是揚(yáng)州。

　　（海西地產(chǎn)網(wǎng) 吳淑惠輯）